Advokat za nekretnine u Beogradu
Kupovina stana je za većinu ljudi najveća transakcija u životu, a obavlja se na osnovu papira koje kupac po pravilu vidi prvi put. Najveći broj problema koje kasnije rešavamo na sudu mogao je biti otklonjen jednim pregledom dokumentacije pre potpisivanja.
Advokatska kancelarija Čamagić M. Kristina pruža pravnu pomoć u prometu nepokretnosti u Beogradu — kupcima, prodavcima, zakupodavcima i investitorima.
Pre nego što date kaparu
Kapara se daje pre nego što se dokumentacija proveri — i tu nastaje najviše štete. Pre nego što bilo šta uplatite, treba proveriti:
- da li je prodavac stvarno vlasnik i da li je upisan u katastar
- da li na nepokretnosti ima tereta — hipoteka, plodouživanje, zabeležbe spora ili izvršenja
- da li se stvarno stanje poklapa sa upisanim — kvadratura, struktura, pretvaranje zajedničkih prostorija
- da li je objekat legalan i da li ima upotrebnu dozvolu
- da li postoji bračni drug čija je saglasnost potrebna
- da li su izmirene obaveze za komunalije, porez na imovinu i troškove održavanja
Provera katastra je besplatna i brza. Ne postoji dobar razlog da se preskoči.
Ugovor o kupoprodaji
Ugovor mora biti sačinjen u pisanoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se kod javnog beležnika. Beležnik proverava formu i identitet — ali ne zastupa vaš interes. Sadržinu ugovora, raspored rizika i zaštitne odredbe niko neće ugovoriti umesto vas.
U ugovoru je važno precizno urediti:
- dinamiku plaćanja i uslove pod kojima novac prelazi prodavcu
- trenutak predaje državine i ko snosi troškove do tada
- clausulu intabulandi — bezuslovnu saglasnost za upis
- posledice docnje i raskida, sa ugovornom kaznom
- stanje u kome se nepokretnost predaje, sa popisom opreme
Kod kupovine na kredit i kupovine stana u izgradnji dodaju se i posebna pitanja — redosled upisa hipoteke i zaštita uplaćenog novca ako investitor ne završi objekat.
Uknjižba
Vlasništvo se stiče upisom u katastar nepokretnosti, ne potpisom ugovora. Dok upis nije sproveden, kupac je u nesigurnom položaju. Zato uknjižbu treba pokrenuti odmah po ispunjenju ugovora, a ne „kad se stigne”.
Ako se pojavi problem — nesaglasnost podataka, neupisan pravni prethodnik, odbijen zahtev — vodimo postupak po žalbi i, kada je potrebno, spor radi utvrđivanja prava svojine.
Legalizacija i ozakonjenje
Nelegalno izgrađen objekat ne može se prodati bez rizika, ni opteretiti hipotekom, a naslednici ga ne mogu uredno uknjižiti. Pomažemo u postupku ozakonjenja i u pribavljanju dokumentacije koja se u tom postupku traži.
Zakup
Za zakupodavce sastavljamo ugovore koji se u praksi mogu sprovesti — sa jasnim odredbama o depozitu, održavanju, otkaznim rokovima i posledicama neplaćanja. Za zakupce proveravamo šta potpisuju, posebno kod poslovnog prostora, gde ulaganja u adaptaciju umeju da premaše godišnju zakupninu.
Sporovi iz oblasti nepokretnosti
Zastupamo u sporovima radi utvrđivanja prava svojine, u susedskim sporovima, sporovima o smetanju državine, deobi suvlasničke zajednice, kao i u sporovima protiv investitora zbog nedostataka na objektu ili zadocnjenja sa predajom.
Ako kupujete ili prodajete nepokretnost u Beogradu, javite se pre potpisivanja — u ovoj oblasti prevencija je jeftinija od spora.